Quando si ritiene di avere subito un danno al proprio immobile risulta non solo opportuno ma di fondamentale importanza individuare le cause del vizio e ciò non solo per porvi eventualmente rimedio, ma soprattutto per capire se esistono concrete possibilità di poter ottenere il dovuto risarcimento e in che modo.
I vizi più comuni che in giurisprudenza vengono esposti nei vari procedimenti legali sono identificati come difetti dovuti ad interventi edilizi e/o di impiantistica, presumibilmente non eseguiti a regola d’arte ; oppure vizi dovuti e cagionati da terze parti come ad esempio infiltrazioni d’acqua e/o umidità provenienti da unità abitative confinanti o per violazione dei diritti di proprietà, edificazione, veduta, a causa di costruzioni in aderenza alla proprietà o a confine, o ancora per vizi e difetti ad immobili in affitto causati appunto dai locatari.
Accertato il reale danno, le strade percorribili, per l’ottenimento del dovuto risarcimento, sono riconducibili a due procedure giudiziarie indipendenti una dall’altra e spesso anche una successiva l’altra.
In primis è possibile procedere con l’effettuazione di un Ricorso meglio identificato come Accertamento tecnico preventivo (di seguito ATP) che è un procedimento cautelare che serve a determinare la sussistenza delle cause tecniche oggettive che hanno determinato un vizio.
Il procedimento viene infatti disciplinato all’art. 696 c.p.c., che recita: “Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi o la qualità o la condizione di cose, può chiedere che sia disposto un accertamento tecnico o un ispezione giudiziale”.
In buona sostanza, è possibile affermare che l’ATP è un procedimento che permette di verificare lo stato dei luoghi o le condizioni di eventuali prove prima che esse vengano in qualche modo alterate. Di conseguenza, si può affermare che è uno strumento la cui finalità è costituire una prova “prima dell’instaurazione di un giudizio” ed “in vista del giudizio”.
Per sottolineare l’importanza dello strumento è opportuno precisare che lo stesso, successivamente all’ATP permetterebbe a chi ha subito il danno o ha il danno in essere, di potervi porre rimedio (risoluzione del vizio) avendo acquisito come detto un riconosciuto elemento di prova di valenza giuridica.
Tale strumento risulta poi collegato a quanto previsto nell’ Art. 696 bis cpc, procedimento particolarmente utilizzato nelle procedure di risarcimento danni e che ha esplicita finalità deflattiva ed è teso ad evitare il giudizio di cognizione, consentendo alle parti, con l’ausilio del CTU, di definire bonariamente la lite.
La seconda procedura è invece direttamente riferibile ad una vera e propria Causa di Merito laddove appunto il precedente procedimento non sia stato sufficiente per addivenire ad una risoluzione bonaria del contenzioso. Tale disposizione però presuppone per la chiusura della vertenza, inevitabili lunghi tempi burocratici con relativi costi spesso proibitivi e non proporzionati rispetto all’oggetto della lite.
Le procedure indicate risultano essere poi efficaci anche nelle Vertenze ove si ritiene di aver subito un danno a seguito di un acquisto immobiliare per il quale si può richiedere una diminuzione del prezzo.
L’art. 1490 e seguenti del cpc prevede infatti che “il venditore sia tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Laddove si ritenga di aver subito danni riconducibili o simili a quelli indicati negli esempi suesposti è sempre consigliabile richiedere una Preventiva Consulenza ad Opera di Professionista di adeguata formazione ed esperienza professionale di specifico carattere Tecnico-Giurisprudenziale prima di procedere eventualmente, in funzione delle risultanze, alla successiva fase di carattere specificatamente Legale.
